Wann die Erstellung eines Gutachtens notwendig wird
Die Bewertungsanlässe
Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?
Hochzeit und Scheidung
Ohne Ehevertrag oder Vereinbarung ist ein Zugewinnausgleich durchzuführen
Gibt es zwischen den Eheleuten keinen wirksamen Ehevertrag tritt das gesetzlich geregelte Verfahren zum Zugewinnausgleich ein. Nun wird der Anfangsbestand des Vermögens mit dem Endbestand zum Ende der Ehe in Verbindung gebracht. Die ermittelte Differenz zwischen beiden Vermögenswerten wird auf die beiden ehemaligen Eheleute aufgeteilt. Es geht ganz allgemein darum, den Zugewinn in den Ehejahren zwischen beiden Parteien auszugleichen.
In den vergangenen Jahren haben die Immobilien eine große Wertsteigerung erfahren. Diese fließt in den Zugewinn mit rein. Um den Wert der Immobilie zu Beginn der Eheschließung und zum Ende der Ehe zu ermitteln wird ein Verkehrswertgutachten benötigt. Anhand dieser Wertermittlung lässt sich der Zugewinn (oder der Verlust) der Immobilie belegen.
Erbschaft und Schenkung
Der Tod gehört zum Leben dazu – die Kosten für die anschließende Steuer leider auch
Im Falle einer Schenkung oder Erbschaft wird in Deutschland eine Erbschafts- und Schenkungssteuer fällig. Das Finanzamt ermittelt die Besteuerungsgrundlage auf Grundlage des gemeinen Wertes. Dieser Wert richtet sich nach dem, zum Bewertungsstichtag, gültigen Grundstücksmarktberichtes des zuständigen Gutachterausschusses oder unter Anlehnung an den Kaufpreis der veräußerten ähnlichen Objekte. Es findet in der Regel weder eine Objektbesichtigung statt, noch werden bei der Ermittlung wertmindernde Umstände berücksichtigt. Die Wertermittlung des Finanzamtes entspricht insofern nicht dem eigentlichen Objektwert. Wenn die Freibeträge nun ausgeschöpft sind und eine Steuer fällig wird, ist diese Steuer oft zu hoch. Als Steuerschuldner bleibt nun noch die Möglichkeit über ein Verkehrswertgutachten den Nachweis eines geringeren gemeinen Wertes zu erbringen. Dieses senkt die Steuerlast.
Das Finanzamt stellt an die Gutachten besondere Ansprüche, es ist also eine qualifizierte Erstellung notwendig.
Immobilienkauf und -verkauf
Ein Gutachten verhindert es, eine Immobilie zu einem nicht marktgerechten Preis zu verkaufen oder zu erwerben.
Um Preisverhandlungen transparent zu gestalten und den ganzen Verkaufs- oder Ankaufsprozess zu vereinfachen, ist es ratsam ein Verkehrswertgutachten einzuholen. das sorgt für beide Parteien für klare Verhältnisse und verhindert unter Umständen spätere Schadenersatzforderungen.
Für die Überprüfung eines Kaufpreises vor dem Erwerb einer Immobilie gibt es verschiedenen Möglichkeiten. Da der Preis einer Immobilie aber nicht unbedingt dem Wert dieser entspricht, sollte eine Prüfung in jedem Fall durchgeführt werden.
Im Zusammenhang mit dem Verkauf ist auch zu nennen, dass der Verkauf einer Immobilie auch künftigen Erbstreitigkeiten vorbeugen kann. So ist es möglich Pflichtteilsansprüche schon vor dem Eintritt des Erbfalles auszuzahlen und somit Auseinandersetzungen entgegenzuwirken. Für den Nachweis und um spätere Anschuldigen bezüglich eines zu geringen Verkaufswertes zu vermeiden, ist ein Verkehrswertgutachten ein guter Weg.
Kaufpreisaufteilung
Für Investitionen in vermietete Immobilien ein wichtiger Aspekt
Bei Immobilien, die der Kapitalanlage dienen, stehen ganz andere Kriterien im Vordergrund. Hier geht es um den Ertrag. Dabei spielen sowohl die Renditen aus den Mieten, als auch die Möglichkeiten der steuerlichen Absetzbarkeit und somit Steuerminderung eine entscheidende Rolle. Die Abschreibungen dürfen dabei nur auf den Gebäudewert vorgenommen werden. Im notariellen Kaufvertrag muss somit der Kaufpreis für den Gebäudewertanteil und Grundstückswertanteil eindeutig und plausibel getrennt vorgenommen werden. Das Finanzamt prüft diesen und nimmt bei Unklarheiten selbst eine Wertermittlung vor. Diese kann sich nur nachteilig auswirken, denn es wird das Sachwertverfahren zugrunde gelegt, obwohl es sich um ein Ertragswertobjekt handelt. Die qualifizierte Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sorgt gegenüber dem Finanzamt für die nötige Plausibilität und vermeidet Probleme.
Betreuung und Pflegebedürftigkeit
Wenn Pflegebedürftigkeit eintritt und eine Immobilie auf Anordnung des Sozialamtes verkauft werden muss
Schon durch die Alterung der Gesellschaft steigt der Anteil der Pflegefälle in Deutschland. Immer häufiger werden Menschen, wozu leider auch Jüngere zählen, zum Pflegefall und müssen, wenn keine andere Möglichkeit der Pflege besteht, in Pflegeeinrichtungen untergebracht werden. Nicht selten wird dabei die Einschaltung des Sozialamtes notwendig, da die Kosten nicht durch die eigene Rente oder sonstige verwertbare Einkommen gedeckt werden können. Dabei kann die Situation entstehen, dass das Sozialamt den Verkauf der zuvor selbstgenutzten Immobilie verlangt.
Je nach Bundesland oder Vorschriften in der Gemeinde, darf der Verkauf nicht ohne Verkehrswertgutachten vollzogen werden. Ziel ist, den nun pflegebedürftigen Menschen vor einem finanziellen Schaden zu bewahren. Ein Verkauf unter dem Wert der Immobilie wäre ein solcher Schaden.
Auch wenn die Gerichte ggf. keinen gesonderten Nachweis verlangen, ist es Berufsbetreuern oder vom Gericht bestellten Betreuern anzuraten ein Verkehrsgutachten einzuholen. Dieses dient als Nachweis gegenüber dem Sozialamt oder den Angehörigen, dass die Immobilie zu einem vernünftigen Wert veräußert wurde.
Vermögensübersicht
Die Übersicht über das eigene Vermögen – Entscheidende Grundlage für Vorsorge und Planung
Besonders für Eigentümer von mehreren Immobilien ist es notwendig die Vermögensverhältnisse im Blick zu haben. Schnelle und fundierte Entscheidungen sind erst möglich, wenn alle Fakten klar sind. Dazu gehören zum Beispiel schnelle Verkäufe auf dem Immobilienmarkt, die Erweiterung des Portfolios, notwendige Regelungen zum späteren Erbe oder die Absicherung der Familie. Mit einem Gutachten über den Verkehrswert der Immobilie sind Sie auf der sicheren Seite.
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
§ 194 BauGB Verkehrswert- Einzelnorm (gesetze-im-internet.de)
Wertermittlung für bebaute oder unbebaute Grundstücke
